Usufruit, nue-propriété et viager
Ce programme permet d’acquérir une expertise sur des instruments clés de l’optimisation immobilière et
successorale, en s’appuyant sur des cas réels et des retours d’expérience terrain.
Objectif 1
Maîtriser les fondements juridiques et fiscaux du démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) et des différentes typologies de ventes en viager.
Objectif 2
Réaliser les calculs financiers clés d'une opération (évaluation du bouquet, de la rente viagère et de la valeur de l'usufruit) à l'aide de cas pratiques.
Objectif 3
Conseiller et mettre en œuvre des stratégies d'optimisation patrimoniale et successorale, tout en identifiant les pièges juridiques pour éviter les contentieux.
Devenir un expert grâce à des experts.
- 1. Fondements juridiques du démembrement
Usufruit : Droit d’user d’un bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) sans en être propriétaire, défini
par l’article 578 du Code civil.
Nue-propriété : Droit de disposer du bien (abusus) sans jouissance immédiate, selon la formule Pleine
propriété = Nue-propriété + Usufruit.
Démembrement temporaire vs viager : L’usufruit temporaire a une durée fixe (max. 30 ans pour les personnes
morales), tandis que l’usufruit viager prend fin au décès de l’usufruitier.
2. Droits et obligations des parties
Usufruitier :
Entretien courant du bien, paiement des charges (taxe d’habitation, réparations courantes).
Perception des loyers ou occupation du bien.
Nu-propriétaire :
Responsable des grosses réparations et de la taxe foncière.
Récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
3. Applications courantes
Transmission patrimoniale (donation avec réserve d’usufruit).
Investissement en SCPI démembrées ou contrats d’assurance vie.
- 1. Typologie du viager
Type Caractéristiques Avantages Risques
Viager
occupé
Vendeur conserve
l’usufruit (habitation ou
loyers)
Prix d’achat réduit (bouquet
+ rente), défiscalisation
partielle
Rente élevée si vendeur
vit longtemps (ex. Jeanne
Calment)
Viager
libre
Acheteur obtient la pleine
jouissance
Acquisition immédiate Rare, coût initial plus
élevé
2. Calcul des montants
Bouquet : Paiement initial (20 à 40 % de la valeur du bien).
Rente viagère : Indexée sur l’espérance de vie du crédirentier (tableau de l’INSEE).
Valeur du bien : Déduction de la valeur d’occupation en viager occupé.
2. Pièges à éviter
Sous-estimation de l’espérance de vie du vendeur.
Clauses statutaires mal rédigées (entretien, révisions de rente).
- 1. Fiscalité de l’usufruit
Cession temporaire : Imposition en revenus (article 13-5 CGI).
Cession viager : Imposition en plus-values (sauf jurisprudence CAA Paris 2021 pour les personnes morales).
Donation : Valeur de l’usufruit viager calculée via un barème basé sur l’âge du donateur (ex. 60 ans = 40 % de
la valeur totale).
2. Stratégies patrimoniales
Optimisation successorale : Transmission de la nue-propriété aux héritiers, réduisant les droits de succession.
Bail emphytéotique : Combinaison avec un viager pour sécuriser un projet locatif.
3. Cas de contentieux fréquents
Litiges sur l’entretien du bien entre usufruitier et nu-propriétaire.
Requalification fiscale d’un usufruit temporaire en viager.
- 1. Cas pratique 1 : Achat en viager occupé
Simulation d’un achat avec bouquet de 100 000 € et rente mensuelle de 800 €.
Calcul du rendement net après imposition et analyse du risque longévité.
2. Cas pratique 2 : Donation avec réserve d’usufruit
Transmission d’un bien de 500 000 € à des enfants (usufruit viager à 60 ans).
Économie estimée sur les droits de succession : 45 %.
3. Débriefing collectif
Retour sur les simulations, correction des erreurs courantes.
Conseils pour rédiger un acte de viager ou une donation sécurisée.
Il nous est possible d'ajuster le programme de la formation afin qu'elle s'adapte au mieux à vos besoins.
Pré-requis
Aucun prérequis nécessaire, mais Il est conseillé d'être détenteur d'une carte professionnelle avec un minimum d’expérience pour suivre cette formation
Evaluation
Evaluation des acquis par le formateur à partir d’un questionnaire final Evaluation de la satisfaction des stagiaires par sondage Remise d’une attestation de stage
Durée
7H (une journée)
Accessibilité
Adaptation des supports et modalités selon les besoins des participants en situation de handicap (sur demande).
Modalités pédagogiques
Utilisation de grilles de calcul actuariel pour le viager. Analyse de contrats types (viager, donation). Quiz d’évaluation sur les régimes fiscaux.
Moyens pédagogiques
Approche opérationnelle des montages viager et démembrement. Focus sur les pièges juridiques et fiscaux identifiés par la jurisprudence. Outils concrets pour conseiller les clients en gestion patrimoniale.
Certification
Evaluation de fin de formation
Remise d’une attestation de stage
Remise d’une attestation de stage
Public
Participants : Toutes les personnes qui travaillent dans les métiers de l'immobilier Formateurs : Experts en pédagogie possédant une expérience professionnelle de plusieurs années dans le secteur de la formation en immobilier
Formé par des Experts
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Suivi personnalisé
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